No todas las obras en una comunidad de propietarios requieren el mismo proceso. La LPH establece una distinción fundamental: las obras necesarias para el adecuado mantenimiento del edificio son obligatorias por ley y no pueden ser bloqueadas por ningún propietario, mientras que las obras de mejora o embellecimiento siguen un procedimiento de votación ordinario.
Obras obligatorias sin necesidad de voto (art. 10 LPH)
El artículo 10 LPH establece que son obligatorias, aunque no hayan sido aprobadas por la junta, las obras necesarias para:
- El adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y sus servicios (estructura, fachada, cubierta, instalaciones comunes).
- Garantizar la accesibilidad universal y eliminar barreras arquitectónicas (ver también obras-accesibilidad).
- Cumplir las exigencias administrativas derivadas de una Inspección Técnica de Edificios (ITE) desfavorable.
- Atender daños urgentes que pongan en riesgo la seguridad del edificio o de sus ocupantes.
Para estas obras, ningún propietario puede negarse a ejecutarlas ni a contribuir a su coste. Si la junta no las aprueba, el presidente o cualquier propietario puede solicitarlas judicialmente. Incluso en casos de urgencia, el presidente puede ordenarlas directamente sin esperar junta.
Obras voluntarias: mayoría simple
Las obras de conservación que no sean estrictamente obligatorias (mejoras de las instalaciones, renovaciones preventivas, trabajos de embellecimiento) deben aprobarse en junta con mayoría simple de los presentes y representados (art. 17.7 LPH). Se incluyen en el orden del día de la convocatoria y se votan normalmente.
Cómo se distribuye el coste entre propietarios
Con independencia de si la obra es obligatoria o voluntaria, el coste se reparte entre todos los propietarios según su cuota de participación fijada en el título constitutivo, salvo que los estatutos establezcan otra cosa.
Si el importe de la obra no está incluido en el presupuesto ordinario, la comunidad aprueba una derrama extraordinaria para financiarla. Para las obras estrictamente necesarias, todos están obligados a pagar la derrama aunque hayan votado en contra.
Deber de los propietarios de conservar su parte privativa
Además de las zonas comunes, los propietarios tienen la obligación de mantener en buen estado su elemento privativo, de manera que no cause daños a los elementos comunes ni a los vecinos (art. 9.1 LPH). Si una avería en una vivienda particular provoca daños en zonas comunes o en otros pisos, el propietario responsable debe asumir el coste de la reparación.
Deducción en el IBI por obras
Algunas comunidades autónomas y municipios aplican bonificaciones en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a los inmuebles que hayan realizado obras de rehabilitación energética o accesibilidad. También existen deducciones en el IRPF para propietarios que hayan contribuido a obras de mejora de la eficiencia energética del edificio. Verificar con asesor fiscal la normativa aplicable en cada municipio.
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