Cada año, la comunidad de propietarios debe aprobar el presupuesto de gastos para el ejercicio siguiente. Este acuerdo se adopta en la junta ordinaria anual con mayoría simple y es la base sobre la que se calculan las cuotas mensuales que pagará cada propietario. Sin un presupuesto aprobado, la comunidad carece de base legal para reclamar las cuotas ordinarias.
¿Qué incluye el presupuesto anual?
El presupuesto anual agrupa todos los gastos previstos para el funcionamiento y mantenimiento del edificio durante el próximo ejercicio. Los conceptos más habituales son:
- Gastos de conservación y mantenimiento: ascensores, portales, zonas comunes, jardines, piscinas.
- Suministros comunes: electricidad de zonas comunes, agua, gas si procede.
- Seguro del edificio: obligatorio para cubrir daños a terceros y continente.
- Honorarios del administrador y, en su caso, del secretario si son personas distintas.
- Servicios contratados: limpieza, jardinería, vigilancia, portería.
- Dotación al fondo de reserva: mínimo legal del 10% del presupuesto ordinario.
- Cualquier otro gasto extraordinario previsible (obras programadas, ITE, inspecciones).
Fondo de reserva: obligatorio y mínimo 10%
La LPH obliga a todas las comunidades a mantener un fondo de reserva dotado con un mínimo del 10% del último presupuesto ordinario aprobado (art. 9.1.f LPH). Este fondo está destinado a atender las obras de conservación y reparación urgentes que puedan surgir durante el ejercicio sin necesidad de convocar una junta extraordinaria.
El fondo de reserva no puede utilizarse para gastos ordinarios previstos en el presupuesto. Si se dispone de él para una reparación urgente, debe reponerse en el siguiente presupuesto. La comunidad puede acordar una dotación superior al mínimo legal.
Cómo se distribuye el gasto entre propietarios
Salvo que los estatutos establezcan otra cosa, cada propietario contribuye a los gastos comunes en proporción a su cuota de participación (art. 9.1.e LPH). Esta cuota está fijada en el título constitutivo de la propiedad horizontal y aparece en las escrituras de compraventa de cada piso o local.
Una vez aprobado el presupuesto total, se divide por cuotas de participación para obtener la cuota mensual de cada propietario. Si hay propietarios con cuotas diferentes (por ejemplo, locales comerciales con cuota reducida en determinados gastos), el cálculo debe reflejarlo con precisión en el acta.
Mayoría necesaria: simple (art. 17.7 LPH)
Para aprobar el presupuesto basta con la mayoría simple de los propietarios presentes y representados. Los votos en contra solo retrasan la aprobación si superan a los favorables, en cuyo caso habrá que negociar un presupuesto alternativo o convocar nueva junta.
A diferencia de otras votaciones, los propietarios ausentes no se computan automáticamente como favorables en la mayoría simple: solo cuentan los votos emitidos en la reunión.
¿Qué pasa si el presupuesto no se aprueba?
Si la junta no aprueba el presupuesto presentado, la comunidad puede prorrogar el del ejercicio anterior mientras se alcanza un acuerdo. Sin embargo, esta situación es problemática porque los gastos reales pueden haber variado. Lo habitual es que el administrador presente una propuesta alternativa en una junta extraordinaria convocada a tal efecto.
La falta de presupuesto aprobado debilita la posición de la comunidad en reclamaciones judiciales de deudas a propietarios morosos. Por eso es importante llegar a un acuerdo cuanto antes.
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